1. امکان خرید زمین و ملک در سائوتومه و پرینسیپ برای اتباع خارجی

می‌خواهی جواب به‌صورت مختصر و کاربردی باشد یا توضیح حقوقی مفصل همراه ملاحظات عملی (مراحل، مدارک، نکات مالیات/ثبت)؟ (پاسخ را ادامه می‌دهم؛ یکی از دو قالب را انتخاب کن — یا من هر دو را کامل بنویسم.)

پیش‌فرض: می‌خواهم هر دو حالت را کامل توضیح دهم مگر اینکه قالبی را مشخص کنی. در ادامه نسخه مفصل ارایه می‌شود.

خلاصه کوتاه

• بله — اتباع خارجی می‌توانند در سائوتومه و پرینسیپ (STP) ملک و زمین خریداری کنند، اما فرایند و محدودیت‌ها بستگی به نوع زمین (کشاورزی، شهری، ساحلی)، قوانین محلی، و وضعیت ثبت زمین دارد. نیاز به انجام «گزارش حقوقی و ثبتی» و هماهنگی با دفاتر ثبت محلی و ارگان‌های محیط‌زیستی/ساحلی معمول است. خرید برای سرمایه‌گذاری، اقامت یا توسعه گردشگری متداول است و برای خارجی‌ها اغلب امکان‌پذیر است اما باید موارد زیر را رعایت کنید.

جزئیات حقوقی و عملی

۱) وضعیت کلی حقوقی

• قانون مدنی و نظام ثبت اسناد در STP به اتباع خارجی اجازه تملک املاک را می‌دهد، به شرط رعایت مقررات محلی. برخلاف برخی کشورها که خرید اراضی کشاورزی یا ساحلی را برای خارجی‌ها ممنوع یا محدود کرده‌اند، STP معمولاً رویکرد بازتری دارد اما برای اراضی خاص (حریم‌های ساحلی، مناطق حفاظت‌شده، اراضی دولتی) مجوز ویژه لازم است.
• در عمل، بیشتر خریدها تحت قالب سند رسمی (Escritura/Public Deed) و ثبت در Cartório/Conservatória صورت می‌گیرد.

۲) انواع اراضی و محدودیت‌ها

• اراضی شهری/مسکونی: معمولاً بدون محدودیت قابل خرید توسط خارجیان است، با ثبت رسمی در دفتر ثبت.
• اراضی کشاورزی: ممکن است نیاز به مجوز یا بررسی بیشتر وجود داشته باشد (محدودیت در مورد حفاظت منابع، حقوق محلی یا زمین‌های مشترک).
• اراضی ساحلی و مناطق حفاظت‌شده: معمولاً نیاز به مجوزهای محیط‌زیستی و موافقت نهادهای دولتی است؛ در بعضی موارد فروش به خارجی‌ها محدود یا مستلزم تایید مقامات محلی است.
• زمین‌های دولتی: معمولاً از طریق مزایده یا قرارداد خاص واگذار می‌شود و فرایند متفاوتی دارد.

۳) فرایند خرید (گام‌های معمول)

1. بررسی اولیه (Due Diligence)
   • بررسی سند مالکیت (Title Search)، وضعیت بدهی یا رهن، محدودیت‌ها، سابقه مالکیت، و وضعیت ثبتی.
   • بررسی تطابق زمین با طرح‌های شهری/استانداردهای ساختمانی و محیط‌زیستی.
2. پیش‌قرارداد یا وعده فروش (Contrato Promessa or Reservation Agreement)
   • قراردادی که شرایط خرید، قیمت، زمان انتقال و سپرده را تعیین می‌کند.
3. موافقت مقامات (در صورت نیاز)
   • برای برخی اراضی (ساحلی/حفاظتی) ممکن است نیاز به مجوز از وزارت محیط‌زیست یا نهادهای محلی باشد.
4. سند رسمی (Escritura Pública)
   • امضای سند رسمی در حضور دفتر اسناد رسمی و پرداخت کامل مبلغ.
5. ثبت نهایی (Registration)
   • ثبت سند در Conservatória/Cartório جهت انتقال رسمی مالکیت و جلوگیری از دعاوی آینده.
6. پرداخت مالیات و هزینه‌ها
   • هزینه انتقال، مالیات‌های مرتبط (IMT یا معادل محلی اگر وجود داشته باشد)، حق‌الثبت و کارمزد وکیل/دفترخانه.

۴) مدارک موردنیاز برای خریدار خارجی

• گذرنامه معتبر.
• شماره شناسایی مالیاتی محلی (در صورت وجود، NIF یا معادل).
• گواهی عدم سوءپیشینه یا رزومه بانکی (بسته به فروشنده/بانک).
• مدارک شرکت (اگر خرید به‌نام شرکت خارجی باشد).
• در صورت وکالت، وکالتنامه رسمی و ترجمه/تأییدشده.

۵) نقش وکلا و مشاوران محلی

• توصیه قوی: استفاده از وکیل محلی متخصص در املاک و حقوق زمین که زبان پرتغالی بلد باشد و تجربه ثبت در Conservatória را داشته باشد. وکیل بررسی‌های ثبتی، مالیاتی و محیط‌زیستی را انجام می‌دهد، قراردادها را تنظیم می‌کند و شما را در دفاتر رسمی همراهی می‌کند.
• مترجم یا مشاور محلی برای برقراری ارتباط با مقامات و فروشنده ضروری است مگر اینکه خود مسلط به پرتغالی باشید.

۶) مسائل بانکی و انتقال وجوه

• افتتاح حساب بانکی در STP یا در پرتغال/کشور ثالث برای تسهیل پرداخت‌ها متداول است. بعضی فروشندگان خارجی هم پرداخت از طریق حساب واسط در پرتغال یا حساب بین‌المللی را می‌پذیرند.
• مقررات ضدپولشویی (AML): ارائه مدارک منشا وجوه (Proof of Funds) معمولاً لازم است.
• توصیه: انتقال بین‌المللی رسمی، مستندسازی کامل و استفاده از قراردادهای بانکی امن را رعایت کنید.

۷) مالیات و هزینه‌های جاری

• مالیات انتقال مالکیت: شامل تعرفه‌های انتقال، مالیات محلی (اگر وجود داشته باشد) و هزینه‌های ثبت.
• مالیات سالانه/محلی: بسته به شهرداری ممکن است مالیات املاک سالانه وجود داشته باشد.
• هزینه‌های نگهداری/خدمات: در صورت خرید در مجتمع یا پروژه توسعه، هزینه‌های نگهداری مشترک ممکن است اعمال شود.

۸) ریسک‌ها و نکات احتیاطی

• زمین‌های بدون سند یا با مالکیت پیچیده: از خرید این‌گونه املاک جداً بپرهیزید.
• اختلافات مرزی یا حقوق شخص ثالث: بررسی‌های کامل لازم است.
• پروژه‌های ناتمام یا فروشنده‌های غیرقانونی: قرارداد قوی و تضمین‌های مالی (سپرده، ضمانت اجرا) ضروری است.
• تغییرات قانونی یا محیط‌زیستی: برخی اراضی ممکن است در آینده مشمول مقررات جدید شوند؛ بررسی ریسک‌های بلندمدت مهم است.

۹) امکان خرید توسط شرکت خارجی یا ساختار‌های سرمایه‌گذاری

• بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی ملک را از طریق شرکت‌های محلی یا خارجی می‌خرند — این ساختارها برای مدیریت ریسک، حفاظت دارایی و مسائل مالیاتی مفیدند. ثبت شرکت محلی و سپس خرید ملک مزایای اجرایی و تسهیل ثبت دارد.
• نکته: ترکیب با residency یا citizenship by investment معمولاً نیاز به بررسی موارد حقوقی دارد اما در STP مسیرهای سرمایه‌گذاری و ثبت شرکت وجود دارد که می‌تواند همزمان با خرید ملک پیگیری شود.

۱۰) دسترسی به وام بانکی محلی

• بازار وام مسکن در STP محدود است و بانک‌ها معمولاً به خارجی‌ها وام با شرایط سخت‌تر می‌دهند. بسیاری از خریداران خارجی از منابع مالی خارجی (وام از کشور مبدا یا پرداخت نقدی) استفاده می‌کنند.

۱۱) توصیه‌های نهایی برای خریداران ایرانی/دارندگان پاسپورت STP

• اگر هدف سرمایه‌گذاری یا توسعه گردشگری است، بررسی قوانین توسعه ساحلی و محیط‌زیستی حیاتی است.
• مطمئن شوید که منشا وجوه شفاف است و اسناد مالیاتی را نگه دارید تا از مشکلات AML جلوگیری شود.
• از یک وکیل پرتغالی‌زبان و مشاور محلی استفاده کنید و از ثبت نهایی در Conservatória اطمینان حاصل کنید.
• اگر می‌خواهی، من می‌توانم یک قالب قرارداد پیش‌قرارداد (نمونه بندها) و یک چک‌لیست Due Diligence به زبان فارسی برای سایتت آماده کنم که شامل فهرست اسناد، پرسش‌های حقوقی، و نکات ترجمه باشد.